Mandats exclusifs et clauses pénales : ce que dit la loi

Rappel des règles légales :

Cas pratique : Décision de la Cour d’appel de Bordeaux

Dans son arrêt du 1ᵉʳ février 2024, la Cour d’appel de Bordeaux a statué sur une situation où les mandants n’ont pas respecté ces obligations.

Faits :

• Signature du mandat : Le mandat comportant une clause d’exclusivité et une clause pénale avait été signé, avec une période irrévocable de 3 mois prenant fin le 8 avril 2019.
• Notification de résiliation : Les mandants ont envoyé une lettre de résiliation le 4 avril 2019, soit 4 jours avant la fin de la période irrévocable, sans respecter le délai de préavis de 15 jours.
• Offre d’achat transmise : L’agence a transmis une offre d’achat aux conditions du mandat le 12 avril 2019. Les mandants n’ont pas donné suite.

Jugement :

La Cour d’appel a confirmé que :

• La résiliation était nulle, car elle ne respectait ni la période irrévocable ni le délai de préavis.La résiliation était nulle, car elle ne respectait ni la période irrévocable ni le délai de préavis.
• Le mandat était toujours en vigueur lors de la transmission de l’offre d’achat le 12 avril 2019.
• En refusant de donner suite à l’offre d’achat conforme aux conditions du mandat, les mandants ont engagé leur responsabilité.
  Ils ont donc été condamnés à payer la clause pénale prévue au contrat à l’agence immobilière.

Ce que les professionnels doivent retenir :

Période irrévocable et préavis :

• Pendant les 3 mois irrévocables, aucun des contractants ne peut dénoncer le mandat. Toute tentative de résiliation avant la fin de cette période, sans accord mutuel, est juridiquement invalide.
• Après cette période, la résiliation est possible, mais uniquement avec un préavis de 15 jours, formalisé par une lettre recommandée avec accusé de réception.

Validité du mandat et offres transmises :

• Tant qu’un mandat est en vigueur, les offres transmises par l’agence sont juridiquement valables. Un refus injustifié par le mandant peut entraîner une indemnisation de l’agence, souvent via une clause pénale.

Recommandations pour éviter les litiges :

Pour les agences immobilières :

• Informer vos clients : Expliquez clairement les obligations liées à la période irrévocable et au préavis lors de la signature du mandat.
• Formaliser vos démarches : Conservez des traces écrites des offres transmises, ainsi que des accusés de réception pour vos correspondances.

Pour les mandants (vendeurs) :

• Respecter les délais : Si vous souhaitez résilier un mandat, vérifiez que la période irrévocable est terminée et respectez le délai de préavis.
• Collaborer avec l’agence : Donnez suite aux offres d’achat reçues pendant la période de validité du mandat, sauf motif légitime.

En résumé :

La résiliation d’un mandat exclusif est un processus encadré par des règles strictes :

• 3 mois irrévocables : Le mandat ne peut être résilié avant la fin de cette période.
• 15 jours de préavis : Toute résiliation doit respecter un préavis formel après la période irrévocable.
• Clause pénale : En cas de refus injustifié d’une offre transmise pendant la validité du mandat, le mandant peut être tenu de payer une indemnité à l’agence.