Validité, portée et sécurisation des honoraires
LE SAVIEZ-VOUS ?
Le mandat de recherche ne se limite pas à “trouver un bien”.
Il constitue un véritable contrat d’entremise soumis aux dispositions impératives de la loi Hoguet.
Sa validité conditionne directement le droit aux honoraires.
- La loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet
- Le décret n°72-678 du 20 juillet 1972
- Les règles générales du droit des contrats (Code civil)
Il s’agit d’un mandat par lequel un acquéreur confie à un professionnel :
- La recherche d’un bien immobilier
- La négociation des conditions de l’acquisition
- L’assistance dans la conclusion de l’opération
Le mandat doit être préalable à toute intervention et régulièrement enregistré.
LES CONDITIONS DE VALIDITÉ
Pour produire ses effets et ouvrir droit à rémunération, le mandat doit notamment :
- Être établi par écrit
- Être numéroté et inscrit au registre des mandats
- Préciser l’identité des parties
- Définir la mission confiée
- Indiquer les conditions de rémunération
Le non-respect de ces prescriptions impératives entraîne la nullité du mandat et prive le professionnel de tout droit à honoraires.
UN MANDAT PEUT-IL PORTER SUR UN BIEN DÉTERMINÉ ?
Contrairement à une idée répandue, le mandat de recherche peut porter sur un bien déjà identifié.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 14 janvier 2026, a rappelé que :
- Le mandat de recherche ne se limite pas à la seule phase de prospection
- Il inclut la négociation du prix et des conditions d’acquisition
- La désignation d’un bien déterminé ne prive pas le mandat de son objet
Le fait que l’agence détienne déjà un mandat de vente sur ce bien ne rend pas automatiquement le mandat de recherche irrégulier.
SÉCURISER LES HONORAIRES : LES BONNES PRATIQUES
Pour sécuriser la rémunération, il convient de :
- Signer le mandat avant toute négociation
- Démontrer une intervention active et réelle
- Formaliser les échanges et démarches
- Respecter strictement les obligations de la loi Hoguet
La jurisprudence rappelle que la protection des honoraires repose avant tout sur la rigueur contractuelle.
Le mandat de recherche demeure un outil stratégique en transaction immobilière.
Sa validité ne dépend pas uniquement de l’identification du bien, mais de la réalité de la mission exercée.
La frontière est claire :
mission réelle et démontrable = mandat valable ;
mission fictive = risque de nullité.